ハウジングトレッドミル

新築住宅が不足する中、カリフォルニア州は建築に関する他の制限を加えながらも、ゾーニング規則を自由化した。

近年、カリフォルニアの政治には変化が見られます。 住宅政策のリーダーとみなされるために先を争う州議員らは、地方政府から土地利用規制の主導権を奪うために大きな一歩を踏み出した。 この法案は、カリフォルニア州の住宅所有者に、付属住戸（ADU）（従来の一戸建て住宅と同じ敷地にある小さな住宅またはアパート）を2棟追加するか、敷地を分割して二世帯住宅を建てる権利を与えた。 今年7月から、都市が商業用途または駐車用途専用に区画した不動産が、4階建てまたは5階建てのアパートの開発にオープンする予定だ。 地域の最低駐車要件が優先され、追加の住宅オプションのためのスペースが解放されます。 開発者はまた、主観的なゾーニング基準、プロジェクトの密度を低下させる裁量的な承認条件、およびローカルルールの予期せぬ変更からも解放されました。 プロジェクトの一部のユニットを権利証制限付きの手頃な価格の住宅として確保することに同意した開発者（つまり、規制上の合意に従って、ユニットが一定期間手頃な価格のままでなければならない）には、密度ボーナスと規制の免除を受ける資格があります。

カリフォルニア州議会は、地域で必要とされる住宅の市の「公平なシェア」の開発計画を地方自治体に義務付ける古い州法を改正した。 フェアシェア住宅計画は、都市と州の間の野心的で強制力のある契約に変わりつつあります。 準拠したフェアシェア計画を持たない都市は、開発者が地域のゾーニングを回避できる「建設者救済策」の対象となり、一部の開発者は勇気を出してこれを利用している。 フェアシェア目標を達成できない都市は、適格プロジェクトに裁量の地方基準を適用する権限を剥奪される。

これらの改革は住宅の手頃な価格を掲げて進められているが、言葉と行為は完全には一致していない。 南部の「赤い州」は、広大な郊外に安価な住宅を無制限に建設できるようにすることで、広範な手頃な価格を実現したが、カリフォルニア州は、住宅を建てるのではなく、建設することを支持した。 このような「充填」住宅は、型にはまったトラクトハウスよりも開発コストが長い間かかってきました。 この事実を考えると、カリフォルニア州の指導者たちは埋め立てのコストを削減するために全力を尽くしたと期待する人もいるだろう。 しかし、現実はその逆です。 インフィル開発の自由化をうたうカリフォルニア州のほぼすべての住宅法には、ユニットをオンライン化する際の価格を引き上げる新たな制限が設けられている。 これらには、労働組合の労働力を活用するか、「一般賃金」（労働組合が交渉した賃金を表す専門用語）を支払う義務が含まれます。 新しいユニットの一部を赤字の手頃な価格の住宅として確保する。 そして、開発プロジェクトによって立ち退かされたテナントに、払える価格で新しいユニットの1つを借りる権利を提供すること。 国家は、一方の手で与えるのと同じように、もう一方の手でも与えます。

制約のない住宅市場では、住宅の均衡価格、つまり需要と供給が一致する点は、建設コストよりもわずかに高いだけです。 カリフォルニア州が建築費を引き上げる新たな規則を追加しながらゾーニング制限を撤廃し続ければ、住宅価格と家賃は安定するだろうが、その水準は非常に高い。

1979 年にカリフォルニア州は、密度ボーナス法として知られるようになるものの最初のバージョンを制定しました。 5 戸以上のプロジェクトの開発者が、それらの戸数の一部を証書制限付きの手頃な価格の住宅として確保することに同意した場合、開発者には密度の若干の増加が認められます。 このアイデアは、地域の土地利用制限を一部緩和するが、その見返りに特別な便益を提供することに同意した開発者に限るというもので、カリフォルニア流の土地利用改革「ギブ・バット・テイク」となっている。

新しい種類の住宅法は、カリフォルニア州環境品質法（CEQA）および地域の裁量基準に基づく、費用のかかる予測不可能な審査からの救済を提供しますが、これは特別な労働基準に同意する開発業者にのみ適用されます。 まず上院法案 35 (SB 35) が提出されました。これは、開発業者が一般的な賃金を支払い、ユニットの少なくとも 10 パーセントまたは 50 パーセントを低所得者住宅用に確保することに同意した場合、適格プロジェクトを環境および地方の裁量審査から免除するものです。 （必要な手頃な価格のユニットの数は、市が公平な住宅シェアの目標に対してどれだけうまくいっているかによって決まります。）

SB 35可決後、住宅擁護団体は他のいくつかの合理化法案と「ゾーニング」法案を提案したが、労働組合は「熟練した訓練を受けた」労働力の要件を主張してこれに抵抗し、建設業者は州建築建設業評議会の加盟業者を雇うことを強制された（取引）。 住宅擁護団体は、建設労働者の割合が10パーセント未満であるため、「熟練した訓練を受けた」という要件が取引の妨げになると考えていた。 それは、利用可能な農場労働者の10人に1人だけが作物を植えることができるという法律で飢餓に対抗するようなものです。

立法の行き詰まりは2022年に打開された。商工会、大工組合、サービス従業員国際労働組合と分裂し、主要道路に面した区画で集合住宅開発を権利として（CEQAや地方の裁量審査なしを意味する）許可する法案を支持した。地域的には商業用または駐車場用に区画されています。 資格を得るには、開発業者は戸数の 15 パーセントを低所得者向け住宅として予約し、一般的な賃金を支払い、労働者に健康上の福利厚生を提供する必要がある。 奇妙な立法上の妥協により、この法案は、手頃な価格の住宅の最低価格を含まないが「熟練した」訓練を受けた労働力を必要とする同様の法案とともに通過する結果となった。 さらに議会は、カリフォルニア大学に対し、労働組合の労働力を活用する限り、CEQAの籠城や地元のゾーニングに準拠せずに学生住宅を建設することを許可した。

議会は2022年に州全体の駐車場改革を可決した。駐車法案は、交通機関近くの開発に対する地域の最低駐車義務を撤廃することを目的としているが、プロジェクトの戸数の20パーセントが証書制限付きの手頃な価格の住宅でない限り、都市は駐車場を義務付ける抜け穴がある。 。 与えるが、受け取る。

カリフォルニアの住宅事情におけるこの自滅的なパターンには、明らかな 2 つの原因があります。 1つ目は商人たちで、彼らにとって唯一の良い住宅は彼ら自身の組合員によって建設された住宅であり、やはり州の建設労働力のほんの一部を構成している。 2番目は、自称進歩的な活動家で、彼らにとって唯一の良い住宅は、権利証付きの手頃な価格の住宅である。 左翼団体は、交通機関付近の区画整備から商業道路沿いの区画整備、駐車場改革に至るまで、あらゆるものに反対している。

皮肉なことに、カリフォルニアでは何十年にもわたる住宅不足が実際にトレードズのような利益団体そのものを作り上げ、現在では住宅不足を永続させている。 この不足は、需要の高い地域では新築住宅の価格が建設費を大幅に上回ることが多いことを意味します。 (最近の推定では、この比率は 3 対 1、あるいはそれ以上であるとされています。) したがって、多くの潜在的なプロジェクトには、誰かが獲得できるはずの大きな余剰価値が存在します。 おそらくそれは地主に手に入れられ、もし誰も建築費をつり上げなければ、既存の用途の価値よりも高額なプレミアムで土地を売却できるようになるだろう。 おそらくそれは労働組合に捕らえられるだろう。労働組合は法的または政治的影響力を持っていれば、開発者からプロジェクト労働協約を引き出すことができる。 おそらくそれは地元の活動家に捕らえられ、彼らに影響力があれば、「地域福利協定」の形で見返りや現物補助金を得ることができるだろう。 あるいは、もしかしたらそれは市政府に捕らえられるかもしれない。市政府は、インフラストラクチャーや市が一般の税金で賄うその他のあらゆるものに対して、その場限りの厳格な要求を要求する可能性がある。

優位性を求めて、都市は理由を問わず住宅プロジェクトを承認または拒否できる土地利用規則を採用した。 これは「任意審査」として知られるようになりました。 裁量的見直しがいつ定着したかについて正確なデータは不足しているが、評論家らは、カリフォルニアの住宅価格が上昇し、提案13により固定資産税が削減されたため、大きな変化は1970年代と1980年代に起こったと考えている。 歴史の軌跡がどのようなものであれ、新しい研究によると、カリフォルニア州の事実上すべての都市住宅開発は、州が先手を打った場合を除き、地方の裁量審査という難題にさらされなければならない。

皮肉なことに、各都市が採用した裁量審査の枠組みは、州法の偶然により、労働組合や近隣団体などの第三者にも権限を与えることになった。 CEQAでは、環境審査のきっかけは政府の裁量にある。 したがって、住宅許可を裁量制にすることで、都市はプロジェクト承認の決定をCEQAに委ねることになった。 これは、弁護士を雇うリソースを持っている人は誰でも、絶大な影響力を持つことを意味しました。 （CEQAの要件があいまいで、訴訟係争中はプロジェクト資金を確保するのが難しい。）リピーターの労働組合はCEQAゲームの専門家となった。 一部の地域社会や近隣グループもこの活動に参加した。

その結果は、今日、大都市の土地をより密集した住宅開発のためにゾーンアップし、開発コストを削減するという国家の取り組みが成功すれば、つまり、手頃な価格で普及するために必要なことを行うということは、（集中した、 CEQAによって権限を与えられた利益団体と、再開発される可能性のある用地の（分散していてあまり組織化されていない）所有者への住宅不足。 カリフォルニア州の土地利用改革のギブ・バット・テイクモデルにおける「テイク」は、たとえそれが改革の有効性を損なうものであっても、そのような再分配効果を回避するために政治的に必要な代償だった。

これがすべての話ですか？ そうでないかもしれない。 「私的利益のための裁量的審査を活用するよく組織された利益」だけでは、州の改革の多くが市場価格を下回るユニットの生産に開発業者に補助金を義務付ける理由を説明できない。 密度ボーナス法、フェアシェア計画法、新たな駐車場改革法と商業回廊のゾーン分割法に組み込まれた包括的要件の目的は、これらの法律を、政治的に結びついた非営利団体のみが実行できる事実上のゾーニングオーバーレイに変換することはおそらくないであろう。使用。 もしそうだとしたら、包括的要件ははるかに高くなり、開発推進団体はこの法案を支持しなかっただろう。

「優位性を求めて、都市は理由を問わず住宅プロジェクトを承認または拒否できる土地利用規則を採用した。」

証書で制限された手頃な価格の住宅要件を州議会に働きかける非営利団体は、トレードズのように選挙資金の大手ではない。 議員が自分たちの主張を正当に受け入れている、あるいはその主張が有権者の共感を呼ぶと信じているため、彼らが影響力を持っていると考える方がもっともらしい。

手頃な価格の義務についての世論は依然として暗号のままですが、文献には示唆に富む関連する調査結果がいくつか含まれています。 私の同僚のクレイトン・ナル氏とスタン・オクロブジヤ氏と私が行った2つの全国調査で、ほとんどの人は自分の住む都市の住宅価格と家賃が低いことを望んでいる一方で、地域の住宅供給が大幅に増加したとしてもそれが改善されるとは考えていないことがわかりました。既存住宅の家賃や価格の下落を引き起こす。 カリフォルニア大学マーセド校のジェシカ・トロウンスタイン教授は、近所の仮想住宅開発に対する公的支援を研究しており、開発中の住宅の価格が回答者の郵便番号の中央値の住宅よりも大幅に高くなる場合、サポートクレーターが発生することを発見した。 要するに、人々は新しく裕福な人々が近くに住むという考えを好まないし、そのような住宅プロジェクトを建設すれば他の住宅がより手頃な価格になるとは考えていないため、そのような住宅プロジェクトを容認する理由はほとんどない。

UCLA教授のパーボ・モンコネン氏とマイケル・マンヴィル氏は、架空の住宅プロジェクトに関する世論に関する別の調査で、開発者は金持ちになり、特別な利益を確保できるかもしれないと回答者に伝えると支持が大幅に低下することを発見した。 ナル氏、オクロブジヤ氏、そして私は回答者に、11 人の関係者のうち誰が「自分たちの地域の住宅価格と家賃の高騰」の原因であるかを示すよう求めた。 彼らは他のどのグループよりも開発者を非難しました。

これらの調査結果をまとめると、住宅価格のわずかな上昇を引き起こす外部ショックが、深刻な長期的な住宅不足を引き起こす政治力学をどのように誘発する可能性があるかが簡単にわかります。 余裕のない新築住宅に憤慨する人々は、包括的な要件を要求することで価格上昇に対応する可能性があります。 これらの要件により、市場価格が非常に高い場所を除いて、新しい住宅の建設が妨げられるため、市場価格で建設される住宅はさらに不快なものになります。 一方、テナントは家賃抑制の保護を求めている。 家賃規制は彼らにある程度の安心感を与えてくれるが、近隣の既存住民が支払える金額と新たな市場価格プロジェクトの家賃との差が拡大し、開発支援がさらに枯渇してしまう。

また、住宅価格の高さは、市政府が裁量的審査を設けて操作することで、その土地の開発価値を獲得しようとする傾向にある。 裁量権を認めると汚職や汚職の様相を招き、一般の人々が開発者を否定的に見たり、開発者が支持する政策に反対したりするようになります。 自由裁量権と高額な価格を認めることで、労働組合やその他の弁護士付き団体がプロジェクトの剰余金の分け前を求めてCEQA訴訟で争うことが可能になる。 彼らの勝利により金庫が築き上げられ、その金庫は開発コストを削減する政策を攻撃するために利用されます。 実際に前進するために必要な政策は、政治的に有毒な「開発者への特典」として汚名を着せられている。

ダートマス大学のウィリアム・A・フィシェル教授が『ホーム投票者仮説』で有名に論じたように、リスクを回避し政治に関与する住宅所有者は、制限的な土地利用政策を政治的に支持する可能性がある。 しかし、私と同僚は、州の先制的都市計画を支持する住宅所有者と借家人の割合の差は、わずか 5 ～ 10 パーセント ポイントであることに気づきました。 フィッシェリアンの「地元有権者」が、土地利用改革という国政における端役に過ぎないのかどうかは明らかではない。

カリフォルニア州の高価格均衡を維持するフィードバックループを断ち切るのは明らかに難しいが、開発コストを増加させる新たな労働力やその他の要件を確立することなく、州が地域のゾーニングを自由化した例がいくつか存在する。

何度も強化され、ますます強力な効果をもたらしている州の ADU 法を考えてみましょう。 現在、カリフォルニア州の年間住宅生産量の約 20% が ADU で構成されています。 10 年前、ADU の生産は些細なものでした。 ADUに関しては、議会は地域のゾーニング基準や裁量審査手続きだけでなく、地方自治体の影響料も無効にしている。 州の恥ずかしげのない目的は、ADU を安価にオンラインにできるようにすることです。

これは、商社が ADU 生産に利害関係を持たず、悪者扱いされた開発業者ではなく一般の住宅所有者が ADU 自由化の直接の受益者とみなされているため、政治的に可能だったと考えられます。 同様に、州議会は住宅所有者に対し、地方の裁量やCEQAの審査を経ずに、手頃な価格の基準や労働基準を満たさずに、敷地を分割して二世帯住宅を開発することを許可した。 カリフォルニア州はさらに、都市が最大10戸の住宅（プロジェクトが小さすぎて取引業者の興味を引くことができないことを示す基準）の充填区画をCEQAの審査なしで再区画できるようにする法案を可決した。

議会が回収を含まない住宅促進法案の制定に成功したもう一つの方法は、15の法案と資金対策が含まれた2017年の住宅政策のように、法案をより大きな束にまとめることだ。 そのうちの 2 つの法案は連携して州の住宅責任法 (HAA) を変革し、プロジェクトが労働力や手頃な価格の基準を満たしているかどうかにかかわらず、ゾーニングに準拠した住宅プロジェクトを拒否または縮小する地方の裁量を大幅に縮小しました。 現場の弁護士らは私に、2017年のHAA改革は議会が住宅に関してこれまでに講じた中で最も重要な措置だと語った。 これらの改革が単独で成立した可能性があるかどうかは不明である。 しかし、手頃な価格の住宅やホームレス保護施設への資金、労働条件を伴うその他の住宅法案、そして手頃な価格の住宅擁護者が求めるその他の法律の改正などを盛り込んで、HAA修正案は可決された。

これらの経験は、カリフォルニアの現在のジレンマから抜け出す 2 つの方法を示唆しています。 まず、住宅所有者に自分たちを「サイトバリューキャピタリスト」であると考えるよう奨励します。つまり、古いキッチンやバスルームを改造するだけでなく、ADUを追加したり、敷地を分割したり、開発業者にプレミアムで販売したりすることによっても、家から利益を得ることができる人々としてです。家族の家をマンションやアパートに置き換える人。 住宅所有者は、この起業家的な役割を自分自身が担うことを思い描くほど、影響料、包括的要件、および不動産の再開発価値を下げるその他の規制の足かせに抵抗するようになる。

もう一つの解決策は、州のゾーニングと合理化法案を支出対策、特に取引所に利益をもたらす措置をパッケージ化することである。 公共事業への投資は明らかな候補です。 カリフォルニア州の歳入は不安定であることで有名だが、次回州に資金が潤沢になったときには、道路、橋、交通機関への大規模な新規インフラ投資と、低コスト開発のための先制的な区画整理を組み合わせることで、住宅問題を真に前進させることができるかもしれない。 。

しかし今のところ、カリフォルニア州が他の州に与えた大きな教訓は警戒すべきだ。 たとえ一時的であっても、住宅不足を悪化させてしまうと、さらに長期間にわたって住宅不足に悩まされることになるでしょう。

クリストファー・S・エルメンドルフは、カリフォルニア大学デービス校のマーティン・ルーサー・キング・ジュニア法学教授です。

上の写真: 駐車要件の削減は、ある程度までは建設を促進するのに役立っています。 (ジェイソン・フィン/アラミー・ストックフォト)

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